了解某个房企的过往某个项目的融资成本是比较简单的事，通过一两个朋友就可以打听出来。而通过模型计算则是比较复杂的，似乎有点费力不讨好，不过我们觉得这样的尝试还是有它的意义。
第一，单个项目的融资成本决定因素很复杂，是天时地利人和共同作用的结果，不一定具有完全的可复制性。所以我们的初衷并不是去打探单个项目的融资成本，那样做对我们没什么意义，对融资房企和投资机构也没什么价值。
第二，通过建立数据模型可以简化问题，逐步缩减模型的焦点，通过分割讨论来解决。数据模型通过数据不断积累和修正，有可能给各个单位的业务交流和决策提供一定的参考作用。
第三，模型的作用，不仅是分析过往的成本，而是预测未来的成本，也就是说未来地产融资业务的成本定价参考，这方面应该有些发挥作用的机会。
第四，模型的准确性来自于实时掌握监管动态、各家投资机构的业务标准、市场上的资金供给等，而这些恰恰是瀚米咨询一直在做的工作。由此，建立模型可以看成是瀚米咨询专业服务过程中的一个副产品，起到辅助工具的作用即可。
第五，每份报告除了分析融资成本，还包括全面而精炼的项目分析、融资房企分析、投资机构分析，包括股东、高管、业务、财务、融资数据等几个重要方面。而这些内容对于地产金融的从业精英来说，可能和融资成本同样重要。
除了上述的8个步骤，还需要根据项目的最新进展、监管政策最新要求，修正上述计算中各类风险定价。例如，如果监管要求所有信托公司地产投资业务的总规模不能超过2019年6月30号的存量总额，那么信托公司全行业处于垄断地位，有额度的信托公司处于相对垄断地位，行业风险溢价则会有一次跳跃式的增加。
假设2019年7月31日前，有10家信托可以做四线城市的地产业务，则对于排名前三十的房企，可以有10个选择，谈判的空间很大。如果这家房企不是太着急用钱，它完全可以选择在这个市场排名第十的信托公司，因为这样融资成本基本上是房企决定的。
但过了7月31号，开始总额控制。原本的10家信托其中5家选择放弃四线城市（反正二三线城市项目足够多了），还有3家信托没有额度了，市场上只剩2家信托公司能做且有额度，那么此时这家房企就从主动地位转为被动地位，需要跟众多其他房企来竞争这两家房企有限的额度。如果它需要资金又比较急，则可能只有一家可以选择，也就是完全由信托公司来给融资成本定价，包括f，If，p的数值都会发生变化。
上述计算先假定了产品收益率和发行费用是基本既定的。实际上这两个因素也是受后面的几个因素的影响，也可以通过量化模型进行计算。例如：
产品收益率r = r0（无风险收益）+ r1（地产行业风险溢价）+ r2（发行机构风险溢价）+ r3（管理机构风险溢价）+ r4（融资主体风险溢价）+ r5（融资项目风险溢价）
模型的项目风险定价部分涉及到更为复杂的经济学理论，例如“合作博弈”等。另外，整个模型目前是0.1版本，有些地方还不够成熟，有些用文字表示的是简化过的，或者说是处理过的，不能直接套用计算，否则得出来的肯定是错误的结果。对建模感兴趣的朋友，可以通过各种方式与我们联络，给予或一起探讨交流。
“房企融资成本分析”的理论部分到此告一段落。从2019年11月11日开始，我们会通过50个具体的近期真实案例计算融资成本，也就是《房企融资成本分析》系列报告。系列报告将通过案例和数据涉及到50家房企和50家金融机构，每周推出一期，每期不同的房企，不同的金融机构，不同的项目，不同的分析，不同的结果。
初期以房企信托融资为主，也会陆续推广到其他方式的成本分析，例如银行开发贷、私募、债券、Reits、金交所凭证等。每份报告正文大约20万字（或40页PPT），另包含《房企近期融资数据》和《投资机构近期地产业务数据》两个附件。
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本期报告介绍的是近期某前20强的大型房企四线城市的地产信托融资案例，超过40页的报告，只要39元，推荐好友订阅可另获20%励。村欲情史